Первичное образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности

В конце июня 2014 г. Президент Российской Федерации подписал закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), который вступил в силу с 1 марта 2015 г.

Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране.

Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.

Выделим основные нововведения:

• установление нового порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• определение особенностей приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно;
• регулирование отношений в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ;
• возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков;
• уточнение правовых норм, определяющих понятие «земельный участок», устанавливающих порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками;
• внесение новой статьи в Гражданский кодекс РФ, предусматривающей отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ряда других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными федеральным законом в Земельный кодекс.

Закон направлен на создание возможностей для людей более эффективного распоряжения своими наделами – продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать в залог.

В вопросе предоставления муниципальной земли предусмотрены весьма существенные перемены.

Следует обратить внимание, что в данном случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка, т. е. образование (формирование) участка происходит впервые. Иными словами, в данном случае особенностью является то, что ранее образуемый земельный участок не был объектом кадастрового учета.

Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, непрозрачна, во многом противоречива.

Существующая ситуация известна многим:

• вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями;
• нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка;
• нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений;
• определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности;
• всё остальное – на усмотрение чиновников;
• потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей, вынужденных «договариваться» с местной властью.

Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения – они не должны превышать трех месяцев.

В новом законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка – если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.

Отпала также необходимость в подготовке и согласовании актов выборов участков. Основной причиной можно назвать завершение в 2014 г. утверждений правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по всей территории страны.

Теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не будет предметом переговоров. Это должно быть определено в градостроительном регламенте.

Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой. Тем более, что именно с актом выбора сегодня связаны почти все неформальные отношения с органами власти при предоставлении участка.

При подготовке акта выбора орган власти по своему усмотрению решал, какой объект и с какими параметрами построить. В реалии же такая ситуация служила основой «переговорного процесса» между недобросовестными главами муниципальных образований и заявителями.

Соответственно, теперь, по новому закону, порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого 28 сентября 2001 г.

1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

• с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
• проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
• утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

3. Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

• из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
• из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
• в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
• для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Предоставление же земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется гл. V Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1. Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
2. Договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
3. Договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
4. Договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса.