Особенности инновационного менеджмента в системе землеустройства и кадастров

Краеугольным камнем современной системы землеустройства и кадастров является парадигма инновационного земельного менеджмента, в которой землевладение, стоимость, использование и развитие земли рассматриваются целостно.

Инновационный менеджмент в системе землеустройства и кадастров – деятельность, связанная с управлением землей как ресурсом для достижения социального, экологического и экономического устойчивого развития.

Земельный менеджмент – это процесс приведения физических ресурсов земли в такое положение, которое позволяет получить хороший результат.

Он охватывает все виды деятельности, связанные с рациональным использованием этих ресурсов, включая земледелие, добычу полезных ископаемых, организацию рационального использования объектов недвижимости и владений, а также территориальное планирование городов и сельской местности.

Инновационный менеджмент в системе землеустройства и кадастров включает строительство коммунальных объектов и коммуникаций и управления ими, рациональное использование земельных ресурсов (например, лесное хозяйство, рациональное использование почв или сельское хозяйство), реализацию политики в сфере использования земель, оценку воздействия на окружающую среду и мониторинг видов деятельности, которые влияют на эффективное использование земель.

Кроме того, в его состав входит реализация основных политических решений, касающиеся характера и размеров вложения средств в землю, текущих оперативных решений, принимаемых ежедневно специалистами сферы земельного администрирования, такими как геодезисты, оценщики и регистраторы земель.

С институциональной точки зрения менеджмент в системе землеустройства и кадастров зависит от земельной политики, законодательной базы, проблем, обусловленных рациональным использованием ресурсов, сделок, связанных с земельным администрированием и управлением информацией о земле, также он связан как с государственными, так и с частными инициативами.

В парадигме земельного менеджмента землевладение, стоимость, использование и развитие земли рассматриваются как важные функции. В рамках этой парадигмы каждая страна обеспечивает цели своей земельной политики с помощью различных методов и инструментов управления землей и ресурсами.

Инновационный менеджмент в системе землеустройства и кадастров шире земельного администрирования. Он охватывает все виды деятельности, связанные с менеджментом земли и природных ресурсов, которые необходимы для выполнения политических целей и достижения устойчивого развития территории.

Такой менеджмент требует междисциплинарных навыков, основанных на технических, естественных и общественных науках. Речь идет о земельной политике, земельном праве, собственности, экономике, управлении землепользованием, мониторинге, внедрении и развитии.

Благодаря интеграции этих компонентов парадигма гарантирует, что любое новое развитие или изменение землепользования будет согласовано с принятой земельной политикой, обновленной земельной информацией, способствуя таким образом устойчивому развитию.

Парадигма инновационного менеджмента в системе землеустройства и кадастров является теоретической и универсальной в использовании, поскольку она может использоваться любой организацией, особенно национальными правительствами, чтобы разработать, построить и контролировать системы землепользования в стране. Основная идея парадигмы предусматривает перемещение знаковых функций картографирования, кадастровой съемки и регистрации земли к основным функциям системы земельного администрирования.

Реализация инновационного менеджмента в системе землеустройства и кадастров требует междисциплинарного подхода и эффективных правовых рамок.

Принимать государственные управленческие решения, а также реализовывать права собственника на региональном и местном уровнях можно только на основании материалов анализа, прогнозирования и планирования землепользования. Инновационному менеджменту в системе землеустройства и кадастров необходим высокий уровень политической поддержки и признания.

Конкурентоспособность земельных участков снижается, что связано в первую очередь с повышением базы имущественного налога в результате завышения рыночной стоимости, а также показатели прибыльности снижаются, что приводит к снижению налоговой базы при формировании других налогов (на прибыль, НДФЛ). Все вышесказанное приводит к повышению уровня неплатежей по имущественному налогу.

Консолидированный бюджет РФ формируется на основе имущественных налогов в том числе, включающих налог от недвижимости. Согласно ФНС, в первом полугодии 2016 года в консолидированный бюджет поступило 409,5 млрд. руб. имущественных налогов, включая транспортный налог.

В связи с вышесказанным, проведение оценки рыночной стоимости выступает в качестве значимой задачи национального масштаба. При проведении ИРС возникают проблемы, которые показывают, что искажение результатов оценки может стать следствием бездействия или неправомерного действия субъектов налогообложения, а также самих оценщиков.

При оформлении и определении контента отчета учитывается ряд требований. Отчет выступает в качестве комплексного документа, в котором содержится большое количества аналитической информации и расчетов, что приводит к большой вероятности возникновения ошибок.

Подобная картина формируется и по отношению к другим субъектам оценки, которые участвуют в ИРС. Как заказчик, так и эксперты СРОО, другие лица могут воздействовать на искажение результатов оценки.

Рыночная оценка рассматривается в качестве направления оценочной деятельности, которое определяется как комплекс правовых, административных и технических мероприятий, целью которых является определение рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса.

Методические рекомендации следует рассматривать как ведомственные документы, сформированные на основе единых правил проведения ИРС, учитывающих индивидуальные характеристики видов объектов недвижимости, в которых содержатся схемы проведения ИРС.

В рамках ФСО №1 при проведении ИРС объектов земельно- имущественного комплекса могут использоваться любые подходы к оценке, при этом выбор определенного подхода подлежит обоснованию. В качестве основной для всех видов объектов земельно-имущественного комплекса выступает характеристика процесса ИРС на основе методов массовой оценки, что не способствует учету индивидуальных особенностей определенного объекта оценки.

При проведении ИРС объектов земельно-имущественного комплекса с использованием статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах оценки, включая методы массовой оценки, необходимо использование средств автоматизации – специального программного обеспечения.

На сегодняшний день в нормативно-методической документации не содержится требований по использованию конкретного программного продукта, исключением являются технические указания по ИРС земель промышленного назначения, когда оценщик имеет право выбирать средство для автоматизации ИРС, принимая во внимание правило, состоящее в том, что программа должна соответствовать требованиям действующего законодательства, на основании которого осуществляется регламентация оценочной деятельности.

При этом должны реализовываться алгоритмы расчета рыночной стоимости земельного участка, утверждение которых прошло в Росреестре. В научных исследованиях, затрагивающих вопросы ИРС, в основном рассматриваются значимые юридические и методические проблемы, при этом внимание не акцентируется на эффективном использовании земельного участка, а также на применении действующих механизмов ИРС при проведении оценки.

При решении вопроса по контролю качества работ по ИРС не принимается во внимание совокупность причин низкого качества оценочных работ, а также не определяются способы повышения качества работ по ИРС. При проверке отчетов по определению рыночной стоимости не используются формализованные процедуры.

Все сказанное выше способствует выводу о том, что сегодня не существует инструментария по контролю качества по проведению работ по ИРС, включая методологию экспертизы отчетов об оценке в области проверки отчетов по ИРС, что является причиной того, что:

• нет четко сформулированных требований по существенным параметрам проведения работ, включающим уточнение данных по объекту оценки, по их группировке, по минимально необходимому количеству рыночных объектов и т.д., в ТЗ на проведение оценки ИРС;
• возникает неопределенность при формировании и организации деятельности межведомственной комиссии (МВК) или другого совещательного органа, обеспечивающего деятельность организаций и ведомств, которые принимают участие в ИРС, а также проявляют заинтересованность в результатах оценочной деятельности;
• наблюдается несогласованность действий всех участников процесса ИРС, а также органов власти, которые заинтересованы в результатах оценочной деятельности;
• эксперт СРОО включается в работу только на этапе, связанном с завершением работ.